分類: 房屋不動產貸款

房地產市場的確要冷卻了，二、三、四年級的爺奶們一定很難過，他們賴以起家、累積財富的房地產，如今竟然成為千夫所指的罪惡，上週立法院吵得最凶的就是「房地合一稅2.0」，但是朝野立委激烈對話的焦點，不是這個新稅制會不會傷害房地產產業，而是還要用什麼更重的手段才能打擊房市。民眾黨、時代力量也就算了，連國民黨都沒立委敢替建商講話。

沒多久前，政府只要聲稱要打擊房市，政策還沒出爐，就一定會有高聲浪疾呼「房地產是火車頭產業」，曾幾何時，阿公阿嬤一生省吃儉用，點滴存錢買房子當房東，如今不僅沒有被稱讚是節儉的美德，還被套上「囤房族」的帽子遊街示眾，連持有土地9筆、房產11筆的立法委員費鴻泰，都不敢幫阿公阿嬤發聲，時代真的不一樣了。

政府打炒房的政策是真幹，2年內買賣房屋要課45％的重稅，整個房地合一稅2.0的稅率已經跟國際看齊，總而言之，台灣從2位蔣總統到現在，買賣房子幾乎不用繳稅的日子已經一去不復返，阿公阿嬤年輕時，靠短線買賣房子或預售屋賺錢的方法，在房地合一稅2.0的新制下完全無利可圖。

除此之外，中央銀行上週舉行理監事會議，突然宣布對第2、3、4戶房屋限縮貸款成數，而且適用對象涵蓋營利事業公司，央行跟財政部、內政部提出的房地合一稅2.0，一起把所有短線買賣房子賺錢的管道都堵住了。

更糟糕的是國民黨，由國民黨立法院總召集人費鴻泰、財委會委員曾銘宗領銜提案的「國民黨版囤房稅草案」，白紙黑字載明持有第4戶房屋以上者，必須繳交5％的囤房稅，這個稅率比民眾黨提出的還高，是民進黨既有方案3.6％的1.39倍，費鴻泰、曾銘宗、賴士葆這幾咖不為自己人說話，反而提出「極左」的囤房稅草案。

當然，不論是民進黨提出的房地合一稅2.0，或是國民黨提出的5％囤房稅，就算真的實施，實質稅率也會比表面上來得低很多。民進黨的房產交易利得稅，計算方式是房產賣價減掉購屋的買價，還要扣除持有期間的裝潢、維修費用，再扣除土增稅才算利得，實質稅率大打折扣；至於國民黨提出的囤房稅更是虛晃一招，在已經超低、偏離行情的房屋評定價值上計算5％，就算通過也不痛不癢，更何況通過的機率極低。

總之，「打炒房」已經是全民主流，阿公阿嬤為了省遺產稅，當然不會賣房子，不過年輕朋友們要謹慎，因為錢多，房子不會跌，但是也漲不上去了，年輕朋友們買房千萬慎入，萬萬不可冒著一生套牢的風險，背負巨額債務。

【鏡評】打炒房當令

根據財政部最新公布的房地合一稅統計，截至去年底，包括課稅件數與課稅金額均呈現逐年成長態勢，累計去年底課稅件數共 4.1 萬件、課稅額共 118.4 億元，分別較前年增逾 7 成、93%。

2016 年元旦上路的房地合一稅，只要是 2015 年 12 月 31 日後所取得的不動產，在持有一年內出售，將課徵 45% 所得稅率，持有 1 到 2 年內出售適用稅率 35%，2 到 10 年內稅率 20%，10 年以上稅率為 15%。另外，自住滿 6 年同時超過 400 萬免稅門檻，其所得稅率為 10%。

根據財政部統計，截至去年底止，房地合一稅課稅件數共 4.1 萬件，較前年 2.4 萬件大幅增加 7 成，比起上路首年 0.7 萬件更是大幅增加 4.7 倍。

從稅收角度來看，去年房地合一稅收首度突破百億達 118.4 億元，較前年大幅增加 93%，比起 2017 年稅收僅 13.1 億元，大幅增加 8 倍之多。

值得注意的是，儘管房地合一稅針對一年內轉售的房屋課徵 45% 重稅，但似乎仍無法有效遏止投資客短期進出的現象，觀察自 2017 年以來，不論是課稅件數或金額皆呈現同步成長。

根據統計，2017 年適用 45% 稅率的課稅件數共 2790 件，課稅金額共 5.33 億元，但到了 2020 年課稅件數已暴增至 7947 件、金額也逼近 10 億元，短短 4 年內分別大幅增加 1.8 倍、87%。

對於房地合一稅件數、課稅額逐年增加，財政部官員解釋，目前我不動產交易仍是「舊有的財產交易」所得與「新制房地合一稅」兩者並行，預估未來適用舊制的比例將逐年減少，適用新制比重相對增加，換言之，未來房地合一稅件數、稅額增加屬正常現象。

為遏止投機買盤炒作房價，行政院房市健全小組目前正研議修正房地合一稅的短期持有定義，其中國發會版本傾向將持有 2 年內出售稅率提高至 45%、2 到 5 年內稅率 35%、5 到 10 年內稅率 20%；至於財政部則規劃，2 年內稅率 45%、2 到 3 年稅率 35%、3 到 10 年內稅率 20%。

去年房地合一稅件數、稅收雙升 稅收額首破百億

內政部近期公布2020年贈與和繼承移轉量，2020年繼承棟數達59109棟，較2019年增加2.5%，為史上最高；贈與為43759棟，較2019年小縮0.4%。值得注意的是這是2016年以來贈與首次減少。住商不動產企劃研究室資深經理徐佳馨指出，高齡化趨勢下，不少父母選擇將房產移轉給子女，但近年不少父母除增值稅考量外，贈與房產給子女，若日後出售得付出驚人稅負，加上提前移轉可能產生的道德風險，也是讓贈與量出現減少，繼承量仍維持成長的重要因素。

綜觀六都表現，繼承量全數增加，北市年增2.9%、新北年增2.2%，桃園年增4.6%，台中增3.5%，台南增2.8%，高雄增4.0%，其中桃園增幅最大，高雄增幅次之，推估為近年區域房價飆漲，帶動土增稅不斐，持有人選擇繼承移轉應是主因。

在贈與量上，台北年0.4%、新北年增1.3%，桃園市年增1.1%、台中市年減8.0%、台南年增4.3%，高雄年減2.3%，台中與高雄贈與均量減，徐佳馨指出，由於這兩年中南部房價明顯增加，帶動稅額之外，許多家長也會思考贈與現金購置不動產，避免子女因為成本取得太低，未來移轉得付出驚人稅費。

大家房屋企畫研究室專案副理郎美囡表示，國人資產有八成集中在房地產，也讓房產移轉成為民眾老後財務規劃的首要，雖然繼承取得不須繳交土地增值稅，但若戶數較多，遺產稅額也會不斐，且繼承後繼承人共同持有一處不動產可能衍生糾紛，建議能在生前透過遺囑或是信託等方式先行規劃，以避免產生不必要的糾紛。

高齡少子化 繼承移轉創新高